Eigentümergemeinschaft:

Sondereigentümer muss Dachterrasse selbst sanieren

Ein Dach als konstruktiver Teil eines Gebäudes steht normalerweise im Gemeinschaftseigentum, eine Terrasse meist im Sondereigentum.

Aber wer kommt für die Sanierung einer Dachterrasse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf?

In seinem jüngst ergangenen Urteil legte der BGH (BGH, Urteil vom 4. Mai 2018, V ZR 163/17) die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft zu Grunde. Diese legt eindeutig fest, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss.

Der Fall

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse. Zum Sondereigentum eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört die an der Vorderseite seiner Wohnung gelegene Dachterrasse. Hier waren Schäden an Bauteilen aufgetreten, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Eigentümer beschlossen in einer Versammlung die Sanierung der Terrasse. Die Kosten sollten zu Lasten des Sondereigentümers der Dachgeschosswohnung gehen.

Dachterrassenbesitzer will nicht allein zahlen

Der Eigentümer wollte die Kosten nicht komplett übernehmen und hat den Beschluss angefochten. Er war der Ansicht, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig auch das Dach der darunter liegenden Wohnung ist.

In der Teilungserklärung hatte die WEG geregelt, dass Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind ( z.B Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten oder instand zu setzen sind.

Grundgedanke dieser Regelung: Bei den Balkonen oder Loggien handelt es sich um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung. Die damit verbundenen Lasten wären bei einer Bauweise ohne Balkon oder Loggia nicht angefallen.

Das Urteil

Die Anfechtungsklage des Sondereigentümers hatte keinen Erfolg. Der Beschluss, dass die Sanierungskosten dem Sondereigentümer in Rechnung gestellt werden, ist rechtmäßig.

Kostenverteilung eigentlich nach Miteigentumsanteilen

Zur Begründung wog der Senat das Für und Wider genau ab. Zwar müsse sich der Sondereigentümer nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung ( § 16 Abs. 2 WEG) an den Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseigentums stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil beteiligen.

Aber: In einer Teilungserklärung kann bezüglich der Kostenverteilung eine abweichende Bestimmung wirksam getroffen werden- und genau das ist hier erfolgt.

Der BGH stellt in seiner Begründung die betreffende Dachterrasse den Balkonen oder Loggien gleich. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse komme es darauf an, wer Zugang zu ihr habe. Und das sei hier allein der Kläger.